양도소득세 계산기 2026 — 1세대1주택 비과세·고가·중과 판정
숫자를 바꾸면 바로 계산됩니다. 비과세·중과 판정 근거와 계산 과정이 결과 아래에 나옵니다. 국세청 고가주택·중과 보도 사례와 같은 숫자로 검증했습니다. English
2026 양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
이 계산기가 하는 일 / 안 하는 일
- 함: 주택 실거래 양도차익 → 장특공제 → 기본공제 250만원 → 기본세율·단기·중과 산출세액 + 지방소득세 10%
- 함: 1세대1주택 12억 이하 비과세, 12억 초과 고가주택 초과분 과세(국세청 공식)
- 안 함: 일시적 2주택, 상속·증여, 입주권·분양권 특례, 자경농지 감면, 비사업용 토지, 정확한 일수 보유기간, 해외주식 양도소득세
1가구 2주택 양도세 (1세대 2주택)
조정대상지역 내 주택을 양도하는 1세대 2주택은 기본세율에 +20%p가 붙고 장기보유특별공제가 배제됩니다(소득세법 제104조, 국세청 2026.3.1 안내). 같은 차익이라도 일반과세보다 세액이 크게 늘어납니다. 사례: 2주택 중과 20억 양도, 2주택 중과 15억 양도, 일반·2주택·3주택 비교. 자세한 안내: 1가구 2주택 양도세 가이드.
일시적 2주택은 이 계산기에서 지원하지 않습니다. 신규 주택 취득 후 종전 주택을 일정 기간 내 양도하는 일시적 2주택 비과세·중과 배제 특례는 세대·지역·취득·양도 시점에 따라 달라 홈택스·세무사 확인이 필요합니다. 여기서는 중과(+20%p) 또는 일반과세를 직접 선택해 참고 계산하세요.
확인일 2026-10-16. 주택 매매(실지거래가액)만 다룹니다. 기본세율·누진공제는 소득세법 §55①, 단기·중과 세율은 §104, 1세대1주택 비과세·고가(12억)는 §89·국세청 세액계산요령, 장특공제는 §95②·국세청 표(일반 3년6%~15년30%, 1주택 보유·거주 각 최대40%). 다주택 중과는 조정대상지역 주택에 한하며 ’26.5.9까지 중과유예(계약요건 충족 시 4~6개월 연장)가 있었으므로 중과/일반은 본인이 선택. 미반영: 일시적2주택·상속·증여·입주권·자경농지 감면·비사업용토지·주식·전자신고세액공제·정확한 보유일수(연 단위 입력). 결과는 참고용이며 신고는 홈택스·세무서로 — 출처: 국세청 양도소득세 개요·세액계산, 국세청 1세대1주택 고가주택 세액계산요령, 국세청 장기보유특별공제율, 국세청 양도소득세 세율, 국세청 다주택 중과유예 종료 안내(2026.3.1), 소득세법 제104조(세율), 소득세법 제89조(비과세 양도소득), 소득세법 제55조(세율·누진공제)
사례별 양도세
관련: 재산세 · 취득세 · 중개수수료 · DSR·주담대 한도
자주 묻는 질문
1세대1주택이면 양도세가 없나요?
보유·거주 각 2년 이상이고 양도가액이 12억 이하이면 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다(국세청 세액계산요령).
12억 넘으면 양도세가 얼마인가요?
1세대1주택이라도 양도가액이 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 고가주택 공식: 과세 양도차익 = 전체차익 × (양도가 − 12억) / 양도가. 예: 양도 15억·취득 8억·경비 3천만·10년 거주 → 소득금액 2,680만원(국세청 사례).
다주택 중과는 언제 붙나요?
조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게 기본세율+20%p(2주택) 또는 +30%p(3주택 이상)가 붙고 장특공제가 배제됩니다. ’26.5.9까지 중과유예가 있었고, 그 이전 계약·잔금 요건을 충족하면 유예가 이어질 수 있으니 중과/일반을 직접 선택하세요.
2주택 중과 유예는 아직인가요?
국세청 2026.3.1 안내에 따르면 다주택 중과유예는 ’26.5.9에 종료되었습니다. 그 이전 매매계약·잔금 등 요건을 충족하면 유예가 이어질 수 있으니, 본인 계약일을 확인한 뒤 계산기에서 중과/일반을 직접 선택하세요.
장기보유특별공제는 얼마인가요?
일반 토지·건물은 3년 6%부터 15년 30%까지입니다. 1세대1주택(고가 과세분)은 보유·거주 각 최대 40%(합 80%)입니다.
단기 1년 미만 세율은?
주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%(소득세법 제104조)입니다. 단기 양도는 장기보유특별공제가 없습니다.
국세청 예시와 숫자가 같나요?
고가주택 사례(양도 15억·취득 8억·경비 3천만·10년 거주) 소득금액 2,680만원, 중과 사례(양도 20억·취득 10억·15년) 중과유예 시 산출세액 2억5,701만원·2주택 중과 5억8,251만원을 단위테스트로 일치시킵니다.